Tableau de Bord Hypothécaire Expert

Alexandre Lapointe, courtier hypothécaire Planipret

Dernière mise à jour:

Simulation interactive — Premier achat au Québec

Acheter maintenant ou attendre le 20 % de mise de fonds ?

Q: Combien coûte l'assurance SCHL sur une mise de fonds de 5% ?

Pour une propriété de 500 000 $ avec 5% de mise de fonds (475 000 $ assuré), la prime SCHL est de 4% du montant assuré, soit environ 19 000 $. Cette prime est ajoutée à votre hypothèque et étalée sur la durée de l'amortissement.

Q: Peut-on utiliser le CELIAPP ou le RAP pour la mise de fonds ?

Oui. Le CELIAPP permet de retirer jusqu'à 40 000 $ en franchise d'impôt. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER. Ces deux programmes peuvent être combinés pour un premier achat au Québec.

En résumé : Pour la majorité des acheteurs québécois, acheter avec 5 % de mise de fonds dès que possible est plus avantageux qu'attendre d'accumuler 20 %. Sur 25 ans, l'écart de patrimoine peut dépasser 200 000 $ en faveur de l'achat anticipé, malgré la prime SCHL d'environ 19 000 $. L'appréciation immobilière historique de 4 % à 6 % par année au Québec rend l'attente mathématiquement perdante dans la majorité des scénarios.

Deux acheteurs. Le même budget. La même discipline. À l'année 25, l'écart dépasse 200 000 $. Ce calculateur montre exactement pourquoi.

Le piège de la mise de fonds parfaite

Beaucoup d'acheteurs québécois croient qu'attendre d'avoir 20 % de mise de fonds est la décision prudente. Mais pendant qu'ils épargnent, les propriétés prennent de la valeur. Cette simulation montre exactement ce que l'attente coûte en dollars réels.

Les deux profils ci-dessous épargnent 10 000 $ par année au même rendement de 7 %. La seule différence : l'un achète dès 5 % disponibles, l'autre attend le 20 %.

Simulation interactive : deux clients, deux stratégies

Glissez le curseur pour voir l'écart de patrimoine à n'importe quelle année. Changez l'affichage entre valeur nette totale, équité immobilière seule, ou épargne investie seule.

Voir à l'année 25

Ce que les chiffres révèlent

Indicateur	Client 1 — 5 %	Client 2 — 20 %
Année d'achat	An 3	An 11
Prix d'achat	~562 000 $	~770 000 $
Mise de fonds versée	25 000 $	~154 000 $
Années propriétaire à l'an 25
Valeur nette à l'an 25
Avantage Client 1

Constat 1

En attendant le 20 %, la cible de mise de fonds passe de 100 000 $ à plus de 154 000 $. La course contre l'appréciation est un piège mathématique : plus vous attendez, plus la barre monte.

Constat 2

Le Client 1 est propriétaire depuis 8 ans au moment où le Client 2 signe son acte de vente. Il a accumulé 8 ans d'équité, 8 ans d'appréciation et 8 ans sans loyer perdu. Cet avantage composé est difficile à rattraper.

Constat 3

L'assurance SCHL sur une mise de fonds de 5 % coûte environ 19 000 $ sur la vie du prêt. C'est un coût réel. Mais il est nettement inférieur aux années de loyer, au surcoût du prix d'achat et au manque à gagner immobilier cumulé.

Une fois propriétaire, des stratégies comme la Manœuvre Smith permettent de convertir votre hypothèque en levier fiscal et d'accélérer la croissance de votre patrimoine. La propriété devient alors un point de départ, pas seulement un toit.

Des programmes comme le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $ en franchise d'impôt) et le RAP (jusqu'à 60 000 $ de votre REER) peuvent aussi être combinés pour accélérer votre stratégie de premier achat au Québec. Consultez un courtier hypothécaire à Montréal pour évaluer votre profil.

Foire aux questions

Est-ce qu'on peut acheter une maison avec moins de 20 % de mise de fonds au Québec ? +

Oui. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) permet une mise de fonds minimale de 5 % sur les propriétés jusqu'à 500 000 $. Entre 500 000 $ et 999 999 $, la règle est 5 % sur la première tranche et 10 % sur le reste. Une prime d'assurance s'ajoute au solde hypothécaire, mais elle est étalée sur la durée de l'amortissement.

Combien coûte l'assurance SCHL sur une mise de fonds de 5 % ? +

Pour une propriété de 500 000 $ avec 5 % de mise de fonds (475 000 $ assuré), la prime SCHL est de 4 % du montant assuré, soit environ 19 000 $. Cette prime est ajoutée à votre hypothèque et étalée sur la durée de l'amortissement.

Est-il vrai qu'attendre d'avoir 20 % permet d'économiser sur les intérêts ? +

Partiellement. Vous évitez la prime SCHL (~19 000 $) et payez des intérêts sur un montant moins élevé. Cependant, si l'appréciation immobilière dépasse votre rendement d'épargne annuel, attendre coûte plus que ça ne rapporte. Sur les marchés québécois avec une appréciation historique de 4 % à 6 % par année, les données favorisent généralement l'achat anticipé.

Quelle mise de fonds est recommandée pour un premier acheteur au Québec ? +

Il n'y a pas de réponse universelle. Tout dépend de votre situation : revenus, stabilité d'emploi, marché visé et projets de vie. Une analyse personnalisée avec un courtier hypothécaire permet de comparer les scénarios concrets pour votre profil. La mise de fonds minimale légale est de 5 %, mais certains acheteurs bénéficient d'une mise de fonds de 10 % ou plus pour réduire les paiements mensuels.

Peut-on utiliser le CELIAPP ou le RAP pour la mise de fonds ? +

Oui. Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permet de retirer jusqu'à 40 000 $ en franchise d'impôt. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER. Ces deux programmes peuvent être combinés, ce qui peut significativement accélérer l'accumulation de mise de fonds.

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Alexandre Lapointe, courtier hypothécaire | Professionnel Accrédité de la Manœuvre Smith (PAMS) | Planiprêt | Montréal et Rive-Sud
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