📌 Réponse rapide
Pour un premier achat au Québec en 2026, prévoyez une mise de fonds minimale de 5 %. Combinez le RAP (60 000 $), le CELIAPP (40 000 $) et l'amortissement de 30 ans pour maximiser votre pouvoir d'achat. Le service d'un courtier hypothécaire est entièrement gratuit pour vous.
Pour acheter votre première maison au Québec en 2026, vous avez besoin d'une mise de fonds minimale de 5 % (sur les premiers 500 000 $). Plusieurs programmes gouvernementaux peuvent vous aider : le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER, le CELIAPP offre jusqu'à 40 000 $ libres d'impôt, et les nouvelles règles depuis décembre 2024 permettent un amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs. Le service d'un courtier hypothécaire est entièrement gratuit pour vous — c'est le prêteur qui paie.
Alexandre analyse votre dossier sans frais et vous propose les meilleures options du marché.
Le gouvernement fédéral a apporté des changements majeurs aux règles hypothécaires, entrés en vigueur le 15 décembre 2024. Ces mesures facilitent considérablement l'accès à la propriété pour les premiers acheteurs au Québec :
Ces changements, combinés au CELIAPP lancé en 2023, offrent aux premiers acheteurs québécois les meilleures conditions d'accès à la propriété en une décennie.
La mise de fonds minimale dépend du prix d'achat de la propriété. Voici les paliers en vigueur :
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | Exemple |
|---|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % | 400 000 $ → 20 000 $ |
| 500 001 $ à 1 499 999 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l'excédent | 800 000 $ → 25 000 $ + 30 000 $ = 55 000 $ |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % (non assurable) | 1 600 000 $ → 320 000 $ |
Mise de fonds minimale : 450 000 $ × 5 % = 22 500 $
Avec le CELIAPP (40 000 $) + RAP (60 000 $) = jusqu'à 100 000 $ disponibles en combinant les programmes.
| Critère | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|
| Paiement mensuel | 2 200 $ | 2 027 $ |
| Économie mensuelle | — | 173 $/mois |
| Intérêts totaux | 260 000 $ | 330 000 $ |
L'amortissement de 30 ans réduit vos paiements, mais coûte plus en intérêts à long terme. Idéal pour qualifier ou améliorer votre flux de trésorerie au début.
Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt :
| Mise de fonds | Prime SCHL (% du prêt) | Exemple sur prêt de 380 000 $ |
|---|---|---|
| 5 % (jusqu'à 500k$) | 4,00 % | 15 200 $ |
| 10 % | 3,10 % | 11 780 $ |
| 15 % | 2,80 % | 10 640 $ |
| 19,99 % | 2,40 % (approx.) | 9 120 $ |
| 20 % et plus | Aucune prime | 0 $ |
La prime est ajoutée au montant de votre hypothèque et remboursée via vos paiements mensuels. La taxe provinciale sur la prime SCHL (9 %) est à payer comptant à la signature chez le notaire au Québec.
Depuis 2018, tous les acheteurs doivent se qualifier au taux de stress test, même avec une mise de fonds de 20 % ou plus. Le taux de qualification est le plus élevé entre :
Si votre taux hypothécaire est de 4,50 %, le taux de qualification est de 6,50 % (4,50 % + 2 %), car 6,50 % > 5,25 %.
Cela signifie que vous devez démontrer la capacité de faire les paiements à 6,50 %, même si vous payerez réellement 4,50 %.
Impact concret : pour un revenu familial de 100 000 $/an, le stress test réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 % par rapport au taux réel.
En plus de votre mise de fonds, prévoyez entre 3 % et 5 % du prix d'achat pour les frais de clôture. Voici le détail :
| Frais | Coût estimé | Détail |
|---|---|---|
| Notaire (acte de vente et hypothèque) | 1 200 $ à 2 500 $ | Obligatoire au Québec |
| Taxe de bienvenue (droits de mutation) | Variable (voir calcul ci-dessous) | Payable dans les 90 jours suivant l'achat |
| Inspection pré-achat | 500 $ à 800 $ | Fortement recommandée |
| Taxe sur prime SCHL (QC) | 9 % de la prime SCHL | Payable comptant chez le notaire |
| Assurance titre | 250 $ à 400 $ | Optionnelle mais recommandée |
| Certificat de localisation | 0 $ à 1 800 $ | Généralement à la charge du vendeur |
| Déménagement | 500 $ à 2 000 $ | Selon distance et volume |
| Ajustements (taxes, énergie) | Variable | Prorata des taxes municipales/scolaires |
La taxe de bienvenue est calculée sur la plus élevée des deux valeurs : le prix d'achat ou l'évaluation municipale. Voici les tranches applicables :
| Tranche de valeur | Taux |
|---|---|
| 0 $ à 62 900 $ | 0,5 % |
| 62 901 $ à 315 000 $ | 1,0 % |
| 315 001 $ à 500 000 $ | 1,5 % |
| 500 001 $ et plus | 3,0 % (peut varier selon la municipalité) |
Total : environ 4 861 $
Note : la ville de Montréal applique un taux supplémentaire de 3 % au-delà de 500 000 $ et de 3,5 % au-delà de 1 000 000 $. Certaines municipalités offrent des exemptions partielles pour les premiers acheteurs.
Avant de magasiner, faites le bilan de vos finances : revenus, dettes, mise de fonds disponible. Utilisez un calculateur hypothécaire pour estimer votre capacité d'emprunt. Vos ratios d'endettement (ABD ≤ 39 % et ATD ≤ 44 %) déterminent votre montant maximal.
La préapprobation vous donne un montant maximal garanti et un taux réservé pendant 90 à 120 jours. C'est gratuit avec un courtier et ça renforce votre position de négociation face aux vendeurs. Commencez votre préqualification ici.
Travaillez avec un courtier immobilier et définissez vos critères : secteur, type de propriété, budget. Visitez plusieurs propriétés et prenez des notes détaillées. Ne vous précipitez pas sur la première maison qui vous plaît.
Votre courtier immobilier rédige la promesse d'achat. Incluez les conditions essentielles : inspection pré-achat, obtention du financement et vérification des titres. Négociez le prix et les inclusions.
Faites inspecter la propriété par un inspecteur certifié (500 $ à 800 $). L'inspection peut révéler des problèmes majeurs (fondation, toiture, plomberie) qui justifient une renégociation ou le retrait de votre offre.
Votre courtier hypothécaire soumet votre dossier aux prêteurs, compare les offres de plus de 20 institutions et négocie le meilleur taux pour vous. C'est à cette étape que le RAP et le CELIAPP sont débloqués pour votre mise de fonds.
Le notaire procède à l'acte de vente, publie les droits au registre foncier et vous remet les clés. Vous payez les frais de notaire, les ajustements de taxes et la taxe sur la prime SCHL à cette étape.
Le courtier hypothécaire est rémunéré directement par le prêteur choisi, sous forme de commission. Vous ne payez rien pour ses services. Voici ce que vous obtenez gratuitement :
Passer directement par votre banque vous limite à un seul prêteur. Un courtier vous donne le choix parmi plus de 20 institutions et négocie activement pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions.
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Préqualification gratuite Consultation 30 min WhatsAppLa mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de 500 000 $ ou moins. Entre 500 001 $ et 1 499 999 $, c'est 5 % sur les premiers 500 000 $ plus 10 % sur l'excédent. À partir de 1 500 000 $, il faut 20 % minimum. Depuis décembre 2024, le seuil d'assurance SCHL est passé de 1 M$ à 1,5 M$, ce qui ouvre l'accès à des propriétés plus chères avec seulement 5 % de mise de fonds.
Oui, absolument. Vous pouvez utiliser le RAP (jusqu'à 60 000 $ par personne) ET le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $) simultanément. Pour un couple, cela représente un potentiel de 200 000 $ combinés (120 000 $ RAP + 80 000 $ CELIAPP). Le RAP doit être remboursé sur 15 ans, tandis que le CELIAPP n'exige aucun remboursement.
Le stress test (test de résistance) exige que vous vous qualifiiez au taux le plus élevé entre votre taux hypothécaire + 2 % ou 5,25 %. Par exemple, avec un taux de 4,50 %, vous devez prouver que vous pouvez payer à 6,50 %. Cela réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 % par rapport à votre taux réel.
Depuis décembre 2024, l'amortissement de 30 ans est disponible pour les premiers acheteurs qui ont un prêt assuré (mise de fonds inférieure à 20 %). Cela réduit vos paiements mensuels d'environ 10 à 12 %, mais augmente le coût total en intérêts sur la durée du prêt. C'est un excellent outil pour améliorer votre qualification ou votre flux de trésorerie.
Prévoyez entre 3 % et 5 % du prix d'achat en frais de clôture. Pour un condo à 450 000 $, cela représente environ 13 500 $ à 22 500 $ incluant : notaire (1 200 $ à 2 500 $), taxe de bienvenue (environ 4 861 $), inspection (500 $ à 800 $), taxe sur la prime SCHL et ajustements de taxes. Ces frais sont en plus de votre mise de fonds.
Un courtier hypothécaire est gratuit pour vous (payé par le prêteur) et vous donne accès à plus de 20 prêteurs au lieu d'un seul. Il négocie le meilleur taux en mettant les institutions en compétition, vous accompagne dans les programmes (RAP, CELIAPP) et optimise votre dossier pour maximiser votre approbation. Votre banque ne vous offrira que ses propres produits.
La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de 500 000 $ ou moins. Entre 500 001 $ et 1 499 999 $, c'est 5 % sur les premiers 500 000 $ plus 10 % sur l'excédent. À partir de 1 500 000 $, il faut 20 % minimum. Depuis décembre 2024, le seuil d'assurance SCHL est passé de 1 M$ à 1,5 M$.
Oui. Vous pouvez utiliser le RAP (jusqu'à 60 000 $ par personne) ET le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $) simultanément. Pour un couple, cela représente un potentiel de 200 000 $ combinés. Le RAP doit être remboursé sur 15 ans, tandis que le CELIAPP n'exige aucun remboursement.
Le stress test exige que vous vous qualifiiez au taux le plus élevé entre votre taux hypothécaire + 2 % ou 5,25 %. Par exemple, avec un taux de 4,50 %, vous devez prouver que vous pouvez payer à 6,50 %. Cela réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 % par rapport à votre taux réel.
Depuis décembre 2024, l'amortissement de 30 ans est disponible pour les premiers acheteurs qui ont un prêt assuré (mise de fonds inférieure à 20 %). Cela réduit vos paiements mensuels d'environ 10 à 12 %, mais augmente le coût total en intérêts.
Prévoyez entre 3 % et 5 % du prix d'achat en frais de clôture. Pour un condo à 450 000 $, cela représente environ 13 500 $ à 22 500 $ incluant : notaire (1 200 $ à 2 500 $), taxe de bienvenue (environ 4 861 $), inspection (500 $ à 800 $), taxe sur la prime SCHL et ajustements de taxes.
Un courtier hypothécaire est gratuit pour vous (payé par le prêteur) et vous donne accès à plus de 20 prêteurs au lieu d'un seul. Il négocie le meilleur taux en mettant les institutions en compétition et vous accompagne dans les programmes comme le RAP et le CELIAPP.
Dernière mise à jour : 28 février 2026 | Par Alexandre Lapointe, courtier hypothécaire, Planiprêt