Rachat de part entre conjoints de fait au Québec : programme 95 % LTV, calculateur et cadre légal
En bref
Au Québec, racheter la part de votre ex-conjoint de fait dans la résidence familiale est rendu accessible par le programme rachat de part 95 % LTV (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), qui finance jusqu'à 95 % de la valeur marchande, contre 80 % pour un refinancement standard.
Le programme exige une convention de séparation écrite, un rachat à 100 % de la part de l'autre, une qualification individuelle au prêt, et l'application aux dettes communes mentionnées dans l'entente. Selon l'article 1015 du C.c.Q., la présomption de partage entre conjoints de fait copropriétaires est de 50 % chacun, sauf convention contraire.
La Loi sur l'union parentale, en vigueur depuis le 30 juin 2025, ajoute des protections automatiques pour les couples ayant ou adoptant un enfant après cette date, incluant le partage de la résidence familiale. Pour les couples sans enfant ou avec enfants nés avant cette date, c'est l'arrêt Éric et Lola (2013 CSC 5) qui demeure le cadre de référence : aucun partage automatique, application de la propriété inscrite au titre.
Avertissement juridique
Cette page est éducative et présente l'état du droit québécois en vigueur en mai 2026. Elle ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation personnelle, consultez un notaire ou un avocat en droit familial. Alexandre Lapointe est courtier hypothécaire AMF #233631 et n'est pas autorisé à donner des conseils juridiques ou fiscaux. Son rôle se limite à la structuration et au financement hypothécaire du rachat de part une fois la convention de séparation établie avec un professionnel du droit.
Le programme rachat de part 95 % LTV : la clé du dossier
Lors d'une séparation, l'un des deux ex-conjoints souhaite souvent racheter la part de l'autre dans la résidence pour y rester (souvent avec les enfants). Le défi mathématique est presque toujours le même : l'équité disponible dans la maison est insuffisante pour racheter l'autre via un refinancement bancaire standard.
Voici pourquoi : un refinancement standard plafonne à 80 % de la valeur marchande. Si vous avez déjà 70 % d'hypothèque sur la maison, il vous reste seulement 10 % à emprunter pour racheter votre ex. Souvent insuffisant.
Les trois assureurs hypothécaires canadiens (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) offrent une exception spécifique appelée programme rachat de part ou Spousal Buyout Program. Cette exception permet d'emprunter jusqu'à 95 % de la valeur marchande, soit 15 % de plus qu'un refinancement standard. C'est souvent ce qui fait la différence entre garder la maison et devoir la vendre.
Conditions du programme rachat de part au Québec
Quatre conditions obligatoires pour utiliser le programme :
- Résidence principale : la propriété doit avoir été votre résidence principale et celle de votre ex avant la séparation. Pas de chalet, pas d'investissement locatif.
- Rachat à 100 % : vous devez racheter la totalité de la part de l'autre. Un rachat partiel n'est pas admissible.
- Convention de séparation écrite : convention signée et idéalement notariée, ou jugement de tribunal, détaillant clairement le partage et le montant du rachat.
- Qualification individuelle : vous devez qualifier seul pour la nouvelle hypothèque sur la base de votre revenu personnel. Cote de crédit minimale recommandée de 680.
Les fonds empruntés ne peuvent servir qu'à racheter la part de l'ex et à rembourser les dettes communes spécifiquement mentionnées dans la convention. Pas de retrait pour rénovation, voyage, achat de meubles ou autres dépenses personnelles.
SCHL, Sagen ou Canada Guaranty : laquelle choisir ?
Les trois assureurs offrent essentiellement les mêmes conditions de base, mais leurs politiques internes diffèrent sur les cas hors normes (revenus difficiles à documenter, dossiers de crédit fragiles, propriétés atypiques). Un courtier hypothécaire connaît les forces de chacun et oriente votre dossier vers l'assureur dont les politiques correspondent le mieux à votre profil.
| Critère | SCHL | Sagen | Canada Guaranty |
|---|---|---|---|
| Programme rachat de part | Oui | Oui | Oui |
| LTV maximum | 95 % | 95 % | 95 % |
| Prime LTV 80 à 85 % | 2,80 % | 2,80 % | 2,80 % |
| Prime LTV 85 à 90 % | 3,10 % | 3,10 % | 3,10 % |
| Prime LTV 90 à 95 % | 4,00 % | 4,00 % | 4,00 % |
| Co-emprunteurs non conjugaux | Sur exception | Sur exception | Sur exception |
| Inclusion dettes communes | Si convention | Si convention | Si convention |
La prime d'assurance est capitalisée dans l'hypothèque (vous ne la payez pas comptant), mais la TVQ de 9,975 % sur la prime doit être payée comptant à la signature notariale. C'est un détail souvent oublié dans la planification budgétaire.
Calculateur : votre rachat de part en chiffres
Calculateur de rachat de part
Entrez les données de votre situation pour évaluer si le programme 95 % LTV est nécessaire et estimer votre nouveau paiement mensuel.
Étude de cas n° 1 : Marie et Maxime, Longueuil
Forte équité, plusieurs options possibles
Calcul du rachat
| Valeur marchande | 1 400 000 $ |
| Solde hypothécaire | 700 000 $ |
| Équité totale | 700 000 $ |
| Part de Maxime à racheter (50 %) | 350 000 $ |
| Nouvelle hypothèque pour Marie | 1 050 000 $ |
| LTV effectif | 75 % |
Verdict pour Marie
Avec un LTV de 75 %, Marie peut faire un refinancement standard à 80 % LTV. Elle n'a même pas besoin du programme 95 % LTV. Avantages : aucune prime d'assurance SCHL, plus de prêteurs disponibles, plus de flexibilité sur le produit hypothécaire (incluant possible Manoeuvre Smith).
Paiement mensuel estimé sur 25 ans à 4,25 % : 5 666 $/mois. Marie doit qualifier individuellement à ce paiement avec son revenu personnel (avec test de résistance au taux supérieur).
Leçon clé : avec une équité importante (50 % ou plus), le programme spécial n'est généralement pas nécessaire. Le refinancement standard suffit et coûte moins cher.
Étude de cas n° 2 : Sophie et David, Brossard
Faible équité, programme 95 % LTV essentiel
Calcul du rachat
| Valeur marchande | 650 000 $ |
| Solde hypothécaire | 520 000 $ |
| Équité totale | 130 000 $ |
| Part de David à racheter (50 %) | 65 000 $ |
| Nouvelle hypothèque pour Sophie | 585 000 $ |
| LTV effectif | 90 % |
Pourquoi le refinancement standard est impossible
À 80 % LTV maximum (refinancement standard), Sophie pourrait emprunter au plus 520 000 $. Ce qui est exactement le solde actuel de l'hypothèque, sans aucune marge pour racheter David. Sans le programme 95 % LTV, Sophie devrait vendre la maison.
Avec le programme 95 % LTV
| Nouvelle hypothèque avant prime | 585 000 $ |
| Prime SCHL applicable (LTV 90 %) | 3,10 % |
| Prime capitalisée dans l'hypothèque | 18 135 $ |
| TVQ sur prime (à payer comptant) | 1 809 $ |
| Capital hypothécaire final | 603 135 $ |
Paiement mensuel estimé sur 25 ans à 4,25 % : 3 255 $/mois. Sophie doit qualifier individuellement à ce paiement.
Leçon clé : pour les familles à faible équité (achat récent, mise de fonds modeste, plateau immobilier), le programme 95 % LTV est souvent ce qui sauve la stabilité du foyer pour les enfants. La prime de 18 000 $ est un coût réel, mais elle préserve la maison familiale.
Cadre légal québécois : ce qu'il faut savoir
Rappel
Cette section explique le cadre juridique général qui s'applique aux conjoints de fait au Québec. Elle ne remplace pas l'avis d'un notaire ou avocat en droit familial pour votre situation personnelle.
L'arrêt Éric et Lola : pas de partage automatique
L'arrêt Québec (Procureur général) c. A., 2013 CSC 5 (communément appelé "Éric et Lola") a confirmé que les conjoints de fait au Québec n'ont pas de droits patrimoniaux automatiques équivalents à ceux des couples mariés. La Cour suprême a maintenu que le législateur québécois a le droit de traiter différemment les couples mariés et les conjoints de fait.
Conséquence pratique pour le rachat de part : en l'absence d'enfant né après le 30 juin 2025 et de convention écrite, le partage de la maison entre conjoints de fait dépend uniquement de qui est inscrit au titre. Si vous n'êtes pas au titre, vous n'avez généralement aucun droit sur la maison, même si vous avez contribué financièrement (sauf preuve documentée donnant ouverture à enrichissement injustifié).
Article 1015 C.c.Q. : la présomption 50 50
L'article 1015 du Code civil du Québec établit que les copropriétaires d'un bien sont présumés avoir des parts égales, sauf indication contraire dans l'acte d'achat ou preuve d'une autre quote-part. Pour la majorité des couples qui achètent une maison ensemble, l'acte ne précise pas de quote-part, donc la présomption 50 50 s'applique.
Cadieux c. Caron : la mise de fonds inégale ne crée pas de droit
L'arrêt Cadieux c. Caron, 2004 QC CA, a établi qu'un conjoint qui verse une mise de fonds plus importante au moment de l'achat sans convention écrite documentant un prêt ou une quote-part différente est présumé faire une libéralité. Sa contribution n'est généralement pas récupérable au moment de la séparation, sauf preuve formelle d'un arrangement différent.
Pratique recommandée : si vous achetez avec un conjoint de fait et que vos contributions sont inégales, faites signer une convention écrite chez le notaire qui documente clairement la quote-part de chacun ou l'existence d'un prêt remboursable. Sans cette documentation, vous risquez un partage 50 50 indépendamment de votre contribution réelle.
Article 1030 C.c.Q. : la fin de l'indivision est forçable
L'article 1030 C.c.Q. permet à tout copropriétaire de forcer la fin de l'indivision en tout temps. Pour le rachat de part, cela signifie que si votre ex refuse de vendre sa part ou refuse votre offre, vous pouvez demander au tribunal de forcer la vente ou un partage en justice. Cette disposition donne du levier de négociation, mais le recours judiciaire est long et coûteux.
Loi sur l'union parentale : nouveau régime depuis le 30 juin 2025
La Loi sur l'union parentale (issue du projet de loi 56) est entrée en vigueur le 30 juin 2025. Elle s'applique automatiquement aux conjoints de fait qui ont ou adoptent un enfant après le 29 juin 2025.
Pour ces couples, un patrimoine d'union parentale est créé. Il inclut :
- Les résidences familiales (principale et secondaires)
- Les meubles qui les garnissent
- Les véhicules d'usage familial
Sauf si héritage ou don documenté ou bien acquis avant l'union, ces biens sont partageables 50 50 en cas de séparation. Important : les fonds REER, fonds de pension et placements ne font PAS partie du patrimoine d'union parentale, contrairement au patrimoine familial des couples mariés.
Une protection supplémentaire : le conjoint qui vit dans la résidence familiale ne peut pas être expulsé sans son consentement, et la résidence ne peut être vendue ou hypothéquée sans son accord, même si elle appartient à l'autre.
Les couples sans enfant ou dont les enfants sont nés avant le 30 juin 2025 ne sont pas automatiquement assujettis à l'union parentale. Ils peuvent toutefois s'y soumettre volontairement par acte notarié.
Besoin de structurer votre rachat de part ?
Le rachat de part est un dossier qui demande une coordination entre votre courtier hypothécaire, votre notaire et votre avocat en droit familial. Mon rôle : structurer le financement avec le programme adéquat et vous accompagner jusqu'au transfert notarié. Consultation gratuite et sans engagement.
Comment se préparer : checklist pratique
Avant la convention
- Évaluation OEAQ conjointe (400 à 700 $)
- Liste complète des dettes communes
- 3 derniers feuillets T4 et avis de cotisation
- Documentation du soutien à l'enfant (s'il y a lieu)
- Préapprobation hypothécaire indicative
Pendant la convention
- Notaire ou avocat pour rédaction officielle
- Mention claire du montant du rachat
- Liste des dettes communes à transférer
- Délai de réalisation du transfert (60 à 90 jours)
- Clause de défaut si non-réalisation
Erreurs fréquentes à éviter
- Utiliser l'évaluation municipale au lieu d'une évaluation OEAQ. Elle est presque toujours inférieure à la valeur marchande et peut désavantager celui qui rachète comme celui qui se fait racheter.
- Signer la convention sans préapprobation hypothécaire. Si vous ne qualifiez pas seul, vous serez engagé sans pouvoir réaliser. Préapprobation d'abord, convention ensuite.
- Oublier la TVQ sur la prime SCHL. Elle est payable comptant à la signature notariale (entre 1 500 et 2 500 $ typiquement).
- Sous-estimer le test de résistance. Vous devez qualifier au taux contractuel + 2 % ou 5,25 % selon le plus élevé. C'est le principal facteur d'échec de qualification.
- Inclure des dettes non admissibles. Seules les dettes communes mentionnées dans la convention peuvent être incluses. Les dettes personnelles ne sont pas admissibles dans le programme 95 % LTV.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le programme rachat de part 95 % LTV au Canada ?
Le programme rachat de part (Spousal Buyout Program) est une exception aux règles standards de refinancement hypothécaire offerte par les trois assureurs canadiens : SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Il permet à un conjoint qui rachète l'autre dans la résidence familiale d'emprunter jusqu'à 95 % de la valeur marchande, contre 80 % pour un refinancement standard. Cette exception est essentielle quand l'équité dans la maison est insuffisante pour racheter la part de l'ex via un refinancement classique. Le programme est ouvert tant aux couples mariés qu'aux conjoints de fait, ainsi qu'aux co-propriétaires non conjugaux (frères, soeurs, amis) sur exception du prêteur.
Quelles sont les conditions pour utiliser le programme rachat de part au Québec ?
Quatre conditions principales s'appliquent : la propriété doit être votre résidence principale et celle de votre ex avant la séparation ; vous devez racheter 100 % de la part de l'autre conjoint (rachat partiel non admissible) ; une convention de séparation écrite et signée ou un jugement est obligatoire et doit détailler clairement le partage et le montant du rachat ; vous devez vous qualifier seul pour la nouvelle hypothèque sur la base de votre revenu personnel. Les fonds empruntés ne peuvent servir qu'à racheter la part de l'ex et à rembourser les dettes communes mentionnées dans la convention.
Quelle est la présomption de partage au Québec entre conjoints de fait ?
Selon l'article 1015 du Code civil du Québec, lorsque deux conjoints de fait sont copropriétaires sans avoir spécifié de quote-part dans l'acte d'achat, la présomption légale est de 50 % pour chacun. Cette présomption s'applique même si un conjoint a versé une mise de fonds plus importante. Selon la jurisprudence Cadieux c. Caron 2004 QC CA, signer un acte d'achat à 50 50 sans réserve constitue une libéralité présumée, et la mise de fonds inégale ne donne généralement pas droit à un partage différent au moment de la séparation. Pour s'écarter de cette présomption, il faut une convention écrite ou prouver l'existence d'un prêt formel documenté.
Comment la Loi sur l'union parentale du 30 juin 2025 affecte-t-elle le rachat de part ?
La Loi sur l'union parentale est entrée en vigueur le 30 juin 2025 au Québec. Elle s'applique automatiquement aux conjoints de fait qui ont ou adoptent un enfant après le 29 juin 2025. Pour ces couples, la résidence familiale fait désormais partie d'un patrimoine d'union parentale partageable en cas de séparation, similaire au patrimoine familial des couples mariés. Les couples sans enfant ou dont les enfants sont nés avant cette date ne sont pas automatiquement assujettis mais peuvent s'y soumettre volontairement par acte notarié. Le rachat de part reste possible dans tous les cas, mais pour les couples sous régime d'union parentale, le calcul du partage tient compte des règles spécifiques du patrimoine partageable.
Est-ce que les conjoints de fait sans enfants ont des droits sur la résidence familiale au Québec ?
Pour les conjoints de fait sans enfant ou dont les enfants sont tous nés avant le 30 juin 2025, le Québec n'impose pas de partage automatique de la résidence familiale. Selon la jurisprudence Éric et Lola (Québec PG c. A. 2013 CSC 5) confirmée par la Cour suprême du Canada, les conjoints de fait n'ont pas de droits patrimoniaux automatiques au Québec, contrairement aux couples mariés. Le partage dépend donc de la propriété inscrite au titre. Si la maison est au nom des deux, c'est l'article 1015 C.c.Q. qui s'applique avec présomption 50 50. Si elle est au nom d'un seul, l'autre n'a généralement aucun droit, sauf preuve d'une contribution financière documentée.
Quelle méthode d'évaluation utiliser pour le rachat de part au Québec ?
Pour un rachat de part, la méthode recommandée est une évaluation par un évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), mandaté conjointement par les deux ex-conjoints. Le coût varie de 400 à 700 $ et l'évaluation conjointe neutralise les contestations futures. Une analyse comparative de marché (CMA) faite par un courtier hypothécaire ou immobilier peut être acceptée par certains prêteurs si le ratio LTV est sous 65 ou 70 %, mais devient insuffisante au-dessus. L'évaluation municipale n'est jamais recommandée parce qu'elle reflète des valeurs souvent désuètes et utilisées principalement à des fins fiscales.
Quel est le délai typique pour finaliser un rachat de part au Québec ?
Le délai typique est de 30 à 60 jours à partir de la signature de la convention de séparation. La séquence est : évaluation immobilière (5 à 10 jours), préapprobation hypothécaire (3 à 7 jours), approbation finale après convention signée (10 à 21 jours), et signature notariale et transfert de titre (5 à 10 jours après l'approbation finale). Le facteur ralentissant est presque toujours la convention de séparation elle-même, qui peut prendre plusieurs mois si les ex-conjoints ne s'entendent pas sur tous les points. Un courtier hypothécaire peut commencer la préapprobation avant que la convention soit finalisée.
Combien coûte la prime d'assurance SCHL pour un rachat de part au Québec ?
La prime d'assurance SCHL, Sagen ou Canada Guaranty s'applique uniquement si le ratio LTV après rachat dépasse 80 %. Les taux 2026 sont : 2,80 % du prêt si LTV de 80 à 85 % ; 3,10 % si LTV de 85 à 90 % ; 4,00 % si LTV de 90 à 95 %. La prime est capitalisée dans l'hypothèque, mais la TVQ de 9,975 % sur la prime doit être payée comptant à la signature notariale. Par exemple, pour une nouvelle hypothèque de 585 000 $ à 90 % LTV, la prime est de 18 135 $ (capitalisée) plus 1 809 $ de TVQ (à payer comptant).
Puis-je inclure les dettes communes dans le rachat de part ?
Oui, mais sous conditions strictes. Le programme rachat de part 95 % LTV permet d'inclure dans le nouveau prêt hypothécaire les dettes communes spécifiquement listées dans la convention de séparation. Cela inclut typiquement le solde des cartes de crédit conjointes, marges de crédit communes, prêts auto en co-emprunt, ou autre dette à laquelle les deux ex-conjoints sont signataires. Les dettes personnelles d'un seul conjoint ne sont pas admissibles. Le LTV total après inclusion des dettes ne peut dépasser 95 %. Cette mécanique est très utile pour repartir sur des bases financières saines après la séparation.
Le divorce ou la séparation me redonne-t-il accès aux programmes premier acheteur ?
Oui. Selon les règles fédérales canadiennes, une séparation ou un divorce restaure votre statut de premier acheteur si vous n'avez pas occupé une propriété dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire dans les 4 années précédentes. Cela vous redonne accès au RAP (Régime d'accès à la propriété) avec retrait REER jusqu'à 60 000 $, au CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) avec contributions admissibles à la déduction fiscale, et à la déduction pour droits de mutation de premier acheteur. Cette opportunité est souvent ignorée mais peut faire une différence majeure dans votre stratégie post-séparation.
Que se passe-t-il si je ne qualifie pas seul pour le rachat de part ?
Si vous ne qualifiez pas seul à votre revenu actuel, plusieurs options existent. Premièrement, ajouter un coemprunteur tel qu'un parent ou un nouveau conjoint qui accepte d'être sur le titre et l'hypothèque. Deuxièmement, prolonger l'amortissement à 30 ans pour réduire le paiement (si admissible). Troisièmement, négocier une période transitoire où l'ex-conjoint reste co-emprunteur quelques mois pendant que vous stabilisez votre situation. Quatrièmement, considérer un prêteur alternatif (B-lender ou privé) avec qualification plus souple mais taux plus élevé. Cinquièmement, vendre la propriété et partager les profits, ce qui simplifie tout le dossier.
Quelle est la différence entre racheter en mariage et racheter en union de fait au Québec ?
Pour les couples mariés, le patrimoine familial du Code civil québécois s'applique automatiquement et impose un partage 50 50 de la résidence familiale, des meubles, des véhicules d'usage familial et des fonds REER, peu importe qui a payé. Pour les conjoints de fait sans enfant ou dont les enfants sont nés avant le 30 juin 2025, aucun partage automatique ne s'applique. Le rachat dépend de la propriété au titre selon l'article 1015 C.c.Q. et de toute convention écrite. Pour les conjoints de fait sous régime d'union parentale (enfants nés après le 29 juin 2025), le patrimoine d'union parentale s'applique automatiquement à la résidence familiale, créant un partage similaire mais distinct de celui du mariage. Le programme hypothécaire 95 % LTV s'applique de la même manière dans les trois cas.